רקע כללי
מטרותיה של תכנית הרובעים הן לקדם את ההתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב תוך שמירה על איכות חיי תושביה ושימור האופי האדריכלי באזור ההכרזה שהוגדר על ידי ארגון אונסק"ו העולמי כאתר לשימור המורשת. התכנית מתעתדת לממש את מטרותיה על ידי קביעת מסגרת זכויות בנייה מקסימלית לבנייני מגורים בתחום הרובעים 3 ו-4 בעיר תל אביב. קביעת זכויות בנייה אלו ישמרו על המאפיינים האדריכליים הייחודיים, לצד חיזוק מבנים בפני רעידות האדמה בהתאם לעקרונות תמ"א 38.
לצד האתגר העומד בפני התוכנית בשמירת מרקמה וזהותה של העיר, קיים אתגר נוסף בעל חשיבות רבה והוא חידושם של המבנים הבנויים באזורי תכנית הרבעים. המבנים המיושנים נדרשים לעמוד בסטנדרטיים מודרניים התואמים את המציאות היום יומית על ידי מתן פתרונות חנייה, מעליות, שטחי שירות, וחשוב מכל, מיגון מפני טילי קרקע וחיזוקם מפני רעידות אדמה.
עם הגשת תכנית הרבעים להתחדשות עירונית עלו כ- 100 התנגדויות של תושבי העיר אשר לצדן הוגשה גם התנגדויותיו של מהנדס העיר. אלו יחד נבחנו על ידי הוועדה החוקרת שהוקמה במיוחד לבחינת ההתנגדויות עד שלבסוף אושרה התוכנית.
תיחומו של רובע 3 מוגדר בין רחוב אבן גבירול ממזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום. בין היתר נכללים ברובע זה: מתחם כיכר דיזינגוף, מתחם הבימה, כיכר רבין, נמל תל אביב, מתחם בזל, והרחובות בן יהודה, פרישמן, גורדון, ארלוזורוב (בחלקו מערבי), ירמיהו, פרוג, שדרות בן ציון, בן גוריון, נורדאו, שדרות ח"ן.
תיחומו של רובע 4 מוגדר בין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. בתוכו נכללים בין היתר הרחובות ארלוזורוב, כיכר המדינה, ויצמן, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי, שדרות דוד המלך.
ביקורת
בין מגוון ההתנגדויות ניתן למנות שתי נקודות תורפה מרכזיות לתוכנית: חיוב כלל הנכסים בתחום רובעים 3 ו-4 בהיטל השבחה, וחיוב היזם להקדיש חלקים מסוימים לאזורים ציבוריים.
היטל השבחה – בעבר, כשאושרה תמ"א 38 לבניין, ניתן פטור מהיטל ההשבחה בעת מימוש זכויות הבנייה הנובעות מהתמ"א בשלב שבו ניתן ההיתר. כלומר, הרשויות החליטו לוותר על היטל ההשבחה למי שכבר קיבל היתר בנייה לתמ"א, בכדי לעודד חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ושיפוצם.
בהמשך הוחלט כי גם בעת מכירה של דירה שניתן לעשות בה תמ"א 38 לא יגבו היטלי השבחה אם אין היתר וודאי לתוכנית מפורטת, וברבות השנים נוצר מצב של פטור כמעט מלא מהיטלי השבחה הנובעים מזכות לתמ"א, היות ולא היתה וודאות במימוש התוכנית. התפישה נולדה בעקבות ערעורים משפטיים שבהם נקבע כי ההשבחה צומחת בעיקר בשלב מימוש הזכויות שלאחר מתן ההיתר, וכל עוד לא ניתן היתר בנייה הזכויות אינן וודאיות, ועל כן אין לחייב בגינן בהיטל.
אולם עתה, לאחר שאושרה תוכנית רובע 3 ו-4 המפורטות, נקבע הלכה למעשה איפה קיימות זכויות וודאיות לתוספת בנייה לנכס מתוקף תמ"א 38. משמעות הדבר היא כי מעתה היתרים למסלולי תמ"א יתקבלו באופן מהיר וללא התנגדויות בכפוף לתוכניות וכך מוכרי דירות ברובע 3 ו-4 בתל אביב ידרשו להיטל השבחה שיוכל להגיע לשווי של מאות שקלים.
חיוב בניית שטח מסחרי – במסגרת תוכנית זו העירייה מבקשת לחייב (בוועדה המקומית) כל קבלן או יזם שמקדם תמ"א 38 או מקבל הקלה שמאפשרת לו להגדיל את מספר הדירות בפרויקט, לכלול שטח ציבורי בתוך הבניין. אך לא זו בלבד שעליו להקדיש מקום לשטח ציבורי, אלא שהעירייה היא שתחליט מה לעשות בו. כמובן שהדבר יקשה מאד על הסכמת הדיירים, בפרט שאינם יודעים מה המהות של אותו שטח ציבורי (גן ילדים, מרכז קהילתי, טיפת חלב, אגף של העירייה). כתוצאה מכך, דיירים יחששו (בצדק) מהייעוד של אותו שטח ציבורי שאינו ידוע והדבר ימנע לקבל את הסכמתם לפרויקט.