רבות דובר בעשור האחרון על עלייה דרמטית במחירי הנדל"ן למגורים בישראל וביחס שבין רמת ההכנסה למחירי הדיור והקושי של משפחות צעירות לרכוש את הדירה הראשונה ללא סיוע משמעותי מצד ההורים.
מחיר למשתכן – אכזבה
בשנים האחרונות משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם משרד האוצר ושאר משרדי הממשלה מתמקדים בפרויקט מחיר למשתכן. אך הירידה המיוחלת במחירי הדיור בישראל אינה מתרחשת. אחת הסיבות לכך היא מכיוון שרוב מוחלט של הדירות המוצעות במסגרת מחיר למשתכן נמצא בפריפריה ורק מיעוט שלהן נמצא במרכז הארץ. בהתחשב בכך שמרכזי התעסוקה נמצאים בערים הגדולות ושם מרוכזים גם משרדי הממשלה ולב העולם העסקי, אין בהגדלת מלאי הדירות בפריפריה כדי לספק פתרון ממשי. רק הגדלת היצע הדירות במרכז הארץ תוכל להביא לירידת מחירים בשוק הדירות.
הנפקת היתרי בנייה
סוגיה נוספת המקשה על ירידת מחירים נעוצה בריבוי גופים והבירוקרטיה הכרוכה בהנפקת היתרי בנייה. בשנת 2015 העריך משרד האוצר כי התקופה הנדרשת (בממוצע) להוצאת היתר בנייה ללא שינוי תב"ע היא 3 שנים. חלק מהמענה שנועד לקצר תקופה זו הגיע בדמות מערכת מקוונת להוצאת היתרי בנייה. ביולי 2016 נערך שינוי בתקנות התכנון והבנייה שבעקבותיו ניתן להוציא היתר באמצעות מערכת מקוונת החל מיוני 2017. אולם, הוצאת היתר לבניינים לא חדשים (כלומר תמ"א 38 ופינוי בינוי) החלה רק בינואר 2018, כאשר רשויות רבות עדיין מתקשות בהטמעתה.
הוצאת היתר היא רק תחילת הדרך של כל פרויקט; לאחר דיון בוועדה והוצאת ההיתר יש לדאוג לקבלת אישור כיבוי אש, פיקוד העורף, המשרד להגנת הסביבה, יועצי תנועה, מכון התקנים וגופים נוספים. לכל אחד מגופים אלה מנגנון שונה עם שעות קבלה אחרות ומנגנון פקידותי שיש לו קצב עבודה משלו. לשם השוואה, סמואל גרופ בונה מזה כעשרים שנה בניו יורק והוצאת היתר אורכת בין 6-12 חודשים.
כתוצאה מכך, מספר הדירות הנבנות נמוך ב¬¬עשרות אלפי יחידות דיור לעומת הביקוש, מה שגורם כמובן לעליית מחירים.
מאחר והתשתיות והתחבורה בפריפריה מהפריפריה למרכז אינן ברמה מספקת, ועיקר מקורות התעסוקה מרוכז במרכז הארץ, יש לספק בהקדם דירות במרכז הארץ. הורדת מחירים במרכז הארץ תגרור אחריה ירידה בשאר האזורים. עקב מחסור בקרקעות במרכז הארץ וכל שכן במרכזי הערים, החזית המשמעותית שיש לפעול בה היא התחדשות עירונית.
הפוטנציאל הלא ממומש של פינוי בינוי
בפרויקטים של תמ"א 38 על יזם להשקיע בין 3 -5 שנים מסיום המו"מ עם הדיירים ועד להוצאת ההיתר, בעוד בפרויקטים של פינוי בינוי הזמן להוצאת היתר הוא 10 שנים ואף למעלה מזאת.
פרויקט פינוי בינוי שסמואל גרופ מובילה בנווה שרת בתל אביב (לפי ת"א 5000) ממחיש את משך הזמן הארוך הנדרש: בשנת 2013 התחלנו בעבודה על הפרויקט ועד היום (אמצע שנת 2018) טרם נכנסנו לוועדת תב"ע.
מאז שנות ה -90 אושרה הקמתן של 60,000 יחידות דיור חדשות במסגרת פינוי בינוי, אולם רק 7,400 זכו לקבל היתר בנייה. סיבה אחת נעוצה במשך הזמן הממושך הנדרש להוצאת היתר כפי שפורט לעיל; הימשכות הליכי התכנון גורמת לכך שפעמים רבות ישנו פער בין המציאות בזמן הפקדת התוכנית, לבין המציאות במועד אישורה. הפער יכול להיות במצב בעלי הדירות, ראשי עיר שהתחלפו, או המציאות התכנונית בשטח.
סיבה לאופטימיות
הפתרון הוא תמיכה ממשלתית והעברת המושכות לקבינט הדיור ולרשות להתחדשות עירונית בישראל כגוף שיבקר את הרשויות המקומיות. ביצוע פרויקט של פינוי בינוי אינו רווחי עבור רשויות מקומיות (בעיקר מכיוון שבנייה למגורים אינה רווחית לעומת בנייה לעסקים, ובנוסף הפטורים מהיטלי השבחה והיטלי פיתוח שמאפיינים פרויקטים של התחדשות עירונית) ואף מגדיל גירעונות קיימים בצורה משמעותית. הנושא חשוב מידי מכדי להשאירו בידי רשויות מקומיות על כל הבירוקרטיה המתלווה לכך.
חלק מהפתרון טמון בשינויים חקיקתיים רגולטורים על הרשויות המקומיות:
• לקנוס רשויות מקומיות שמעכבות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
• שינוי החקיקה כך שהתוספת המותרת לכל דירה תהיה ממ"ד ומרפסת (במקום 25 מ"ר תוספת המותרת כיום). כך תימנע מצד אחד סחטנות מצד הדיירים ומן הצד השני תחרות מוגזמת בין החברות השונות. במצב כיום לדיירים יש יכולת מיקוח מוגזמת שבסופה בוחרים ביזם שמציע את התמורה הגבוהה ביותר. אולם הבעיה היא שיזמים נכנסים לעסקאות לא כדאיות והתוצאה היא שהדיירים נכבלים לתקופה ממושכת שבסופה היזם בוחר לא להוציא את הפרויקט אל הפועל עקב היעדר כדאיות כלכלית. שינוי החקיקה יקצר את תקופת המו"מ בין בעלי הדירות ליזמים ועיריית תל אביב כבר החלה לגבש צעדים בכיוון זה.
• הרשויות מוציאות חדשות לבקרים מגבלות וחסמים לתמ"א 38 ופינוי בינוי ובכך מעכבות עד כדי ביטול של פרויקטים רבים.
• תוכנית הרובעים של עיריית תל אביב לתמ"א 38 בעבודה כבר 5 שנים ופרויקטים רבים מעוכבים בשל כך.
• ת"א 5000 שאושרה בחודשים האחרונים לאחר מספר שנים יכלה להציף את העיר באלפי יחידות דיור לו האישור שלה היה נעשה קודם לכן.
לאור החסמים שתוארו לעיל בשנים 2015-2016 ניכרת ירידה במספר הבקשות להיתר בנייה מתוקף תמ"א 38 ובעשור מאז שהתוכנית החלה רק 328 בניינים חוזקו או נהרסו במסגרתה ונוספו 5,602 יחידות דיור נוספות. זאת אל מול פוטנציאל של כ 800,000 דירות נוספות אשר 300,000 מהן במרכז הארץ ולהן היתכנות כלכלית מיידית.
צעדים נוספים שניתן לנקוט כדי לאפשר פרויקטים של התחדשות עירונית:
• זירוז תהליכי תכנון ואישור להיתר מבלי לוותר על הפיקוח מבחינת חיזוק המבנה והפיקוח ההנדסי.
• תמרוץ עיריות לתת היתרי בנייה בתמורה לסיוע כספי שיינתן לעירייה כדי שתוכל להרחיב ולפתח תשתיות לפרויקטים של התחדשות עירונית.
• בישראל פועלות מספר חברות הכפופות למשרד השיכון שמטרתן לאפשר דיור ציבורי לאזרחים הזכאים לכך (עמידר, עמיגור, שקמונה וחלמיש). לשם המחשת כוחן של החברות המשכנות, עמידר לבדה מחזיקה כ 40,000 דירות אשר נבנו לפני 1980, טרם כניסת ת"י 417 לתוקף. ב417 מהבניינים מחזיקה עמידר בשני שליש מהדירות, מה שמאפשר לה להגיע להסכם לפרויקט תמ"א 38 באופן מיידי. מתוקף סמכותו משרד השיכון יכול (וצריך) לזרז את הסכמת החברות המחזיקות בבעלותן את דירות הדיור הציבורי לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. לשם המחשה, לסמואל גרופ לקח חמישה חודשים לשאת ולתת עם החברה המשכנת בפרויקט נהריים.
• פתרון אפשרי למצוקת עתודות הקרקע במרכז הארץ טמון בפינוי בסיסים צבאיים ממרכז הארץ וזירוז הליכי התכנון באותם מגרשים שיש להם פוטנציאל בנייה של אלפי יחידות דיור במרכז הנחוצות כאוויר לנשימה להורדת מחירים וכמענה לביקושים הגדולים.