בחינה של פרוייקט תמ"א 38 והאפשרות העומדת בפני דיירים לשפר באופן משמעותי את רמת החיים שלהם (מרפסת, מעלית, בניין חדש/מחודש) ואת רמת הבטחון (חיזוק היסודות והדירות ותוספת ממ"ד) מעלה את השאלה מדוע במבחן התוצאה מספר המבנים שחוזק במסגרת תמ"א 38 הינו נמוך יחסית למצופה. נכון להיום חוזקו או נבנו מחדש כ 350 בניינים בלבד (לפי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית), מתוכם כ 250 בניינים שחוזקו, וכ 100 בניינים שנבנו במסלול הריסה ובנייה. בסך הכל כ 5,600 דירות, ישנות וחדשות, השלימו את המסלול בהצלחה.
- היתכנות כלכלית – בשלב ראשון ואף לפני תחילת המו"מ עם הדיירים, על היזם לערוך בדיקת היתכנות כלכלית של הפרויקט. בניינים רבים אינם צולחים שלב זה ולכן יתקשו למצא חברה שתרצה לעשות את הפרויקט.
- גגות הבניין או זכויות בנייה שייכות לאחת הדירות – מטבע הדברים אותו דייר שבבעלותו הגג או זכויות הבנייה, יבקש פיצוי על מסירתם ליזם. אולם, בתמ"א 38 היזם מקבל את הזכות לבנות דירות שתהיינה בבעלותו והתמורה הניתנת לדיירים היא בעיקרה שירותי הבנייה והרחבת הדירות הקיימות, ולכן היזם יתקשה לפצות את אותו דייר מעבר לתמורה לה זוכים שאר הדיירים. נדיר שבבניין מסוג זה יימצא יזם שיסכים לבצע את הפרויקט.
- מימון – מבחינת הליווי שגופים פיננסים מעניקים לפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק והוספת דירות, המצב כיום (שנת 2018) קשה אף יותר מבעבר. קשה עד בלתי אפשרי להשיג מימון לפרויקטים, אף באזורי הביקוש. לכן, יזם שאין לו את היכולת הכלכלית לממן את רוב הפרויקט בעצמו יתקשה להשלים פרויקט מסוג זה, במיוחד בתקופה האחרונה בה שוק הנדל"ן חווה ירידה בקצב המכירות.
- ישן וחדש – בניגוד להקמת בניין מן היסודות, ביצוע פרויקט של תמ"א 38 (במסלול חיזוק והוספת דירות) הינו מורכב לאין שיעור בשל שילוב של ישן וחדש: תוספת דירות חדשות על דירות ישנות, בניית מרפסות וחדרי ממ"ד חדשים בתוך דירות קיימות, התקנת מעלית חדשה בחדר מדרגות ישן, וכן שדרוג תשתיות מים, חשמל וביוב בבניין. לחברות יזמיות רבות העוסקות בתחום אין את הידע הנדרש לביצוע פרויקט כה מורכב ואף חברות קבלניות לא תמיד מבינות לעומק את מורכבות הביצוע של פרויקט תמ"א 38. גם חברות נדל"ן גדולות לא ששות להיכנס לפרויקט מסוג זה, שבו הדיירים מתגוררים בבניין בזמן העבודות, ולרוב פרויקט של בניין או שניים קטן למידותיהן.
- התנגדויות – כדרך שגרה, עם פרסום הבקשה להיתר צצות התנגדויות מצד השכנים. אמנם לרוב ההתנגדויות נדחות בוועדה, אולם מדובר במהמורה נוספת שיש לעבור.
- חניה – תוספת הדירות החדשות מחייבת תוספת חניות שיוצמדו לדירות הקיימות והחדשות. זו סוגיה בעייתית באזורים צפופים בגלל מחסור במקומות חנייה והסרבול והעלויות הכרוכות במכפילי חנייה או בתשלום כופר עבור חניות של הדירות הקיימות.
- הסכמת הדיירים – ישנן סיבות שונות ומגוונות לסירוב דיירים להיכנס לפרויקט תמ"א 38. חלקן מובנות (דיירים קשישים שאינם מעוניינים לגור באתר בנייה או לעבור דירה לתקופת העבודות, בעלי דירות שבבעלותם גג הבניין ואין להם תמריץ לוותר עליו לטובת היזם ועוד) וחלקן פחות (למשל סכסוכי שכנים ואי יכולת להגיע להסכמה בדבר זהות היזם). אמנם אין צורך בהסכמת כל בעלי הדירות, אולם חברות רבות מעדיפות לא להכניס עצמן לפרויקט בבניין שאין בו הסכמה מלאה מצד הדיירים, להתמודד עם דייר סרבן ובכך להיכנס להליכים משפטיים ולעלויות נוספות וחוסר וודאות.
- עורך דין – תפקיד עו"ד של הדיירים הוא תפקיד מורכב הדורש רגישות ואינטלגנציה רבה, עם יכולת תמרון בין השחקנים השונים והמון פסיכולוגיה. מחד, כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל עליו להשיג חתימות הדיירים. מאידך, הוא צריך לעשות זאת תוך שמירה על זכויות בעלי הדירות. בין השאר עליו להפריד בין העיקר לטפל. לעמוד על הבטחת זכויות הדיירים מבחינת ערבויות ובטחונות בצד זכויותיהם המשפטיות והקניניות, ופחות להתמקד בסוג הריצוף שיותקן בלובי הבניין. בצד יכולותיו המקצועיות, עליו להיות קשוב לחששות הדיירים ולהבין יחד איתם אילו חששות הם ממשיים ויש להתעקש עליהם, ואילו חששות אינם מבוססים ואינם מהווים סיבה לפיצוץ המו"מ.
האתגרים שנמנו לעיל מסכמים את הקשיים המרכזיים שעומדים בפני הצלחת פרויקט תמ"א 38. ניתן להבחין כי חלק מרכזי מאותם קשיים טמון בגורם האנושי. מכיוון שבתמ"א 38 יש מקום מרכזי למרכיב האנושי (הסכמת דיירים, חששות ופחדים של בעלי הדירות, התנגדויות שכנים, סכסוכי שכנים) הקושי להוציא פרויקט אל הפועל גדול ביחס לפרויקט בניה רגיל.