משוכה מרכזית העמדת בפני פרויקטים של תמ"א 38 היא נוכחות דיירים סרבנים בבניין.
במקרים רבים מיעוט של דיירי הבניין (ייתכן ומדובר בדייר אחד בלבד) מסרב לשתף פעולה עם רוב הדיירים ובכך מביא לעיכוב בביצוע הפרויקט. הסיבות לסרבנות שונות ומגוונות ובהחלט ניתן להבין את חלקן; ההליך כולו כרוך באי נוחות עבור הדיירים. בתמ"א 38/1 (חיזוק והוספת דירות) הדייר יבלה בבניין העובר שיפוץ על כל המשתמע מכך, ואילו בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) הדייר יידרש לפנות את דירתו עד לקבלת הדירה החדשה (אם כי במידת האפשר אנו עושים מאמצים כדי שהפרויקט יתנהל בשיטת ה"דומינו", כך שהדיירים יתפנו מדירותיהם לדירות החדשות ללא צורך בדירת מעבר).
בנוסף לא תמיד הדייר נותן אמון ביזם שנבחר ולכן מתקשה להפקיד בידיו את הפרויקט. אולם במקרים אחרים, דייר סרבן יסרב מסיבות שאינן ענייניות כמו סכסוכי שכנים וכד'.
מה עושים עם דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38?
קיומו של דייר סרבן מקשה על מימוש הפרויקט בכמה אופנים: ראשית, ישנם יזמים שיעדיפו מלכתחילה לא להיכנס לפרויקט שבו אין הסכמה מלאה של הדיירים. שנית, גם אם נמצא יזם ונחתם עימו הסכם, ההתמודדות עם דייר סרבן עלולה לגזול חודשים רבים אם לא למעלה מכך, בהתדיינויות משפטיות.
שינוי מגמה בתי המשפט (ובכלל זה המפקחת על רישום מקרקעין) הפנימו את חשיבות תמ"א 38 כתכנית שיש בה להציל חיי אדם, הן באמצעות חיזוק הבניין והן באמצעות תוספת ממ"ד. בנוסף, חלחלה ההבנה כי ישנם דיירים סרבנים המעלים טיעונים לא ענייניים תוך נסיון להפיק רווח אישי לעומת שאר הדיירים. בשנת 2012 בפסק דין תקדימי חוייב דייר סרבן בבניין מגורים ברחוב סירקין בגבעתיים בתשלום פיצוי של כ 2.5 מליון ש"ח לשאר הדיירים.