כאשר בוחנים הסכמת דיירים הנדרשת לפרויקט תמ"א 38 יש להבחין בין תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין והוספת דירות) לבין תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה).
מבחינה משפטית
ניתן להניח כי מקור ההבחנה נעוץ בין השאר בשוני בין מצב הזכויות בשני סוגי הפרויקטים: בעוד בתמ"א 38/1 כל דייר נשאר הבעלים של דירתו לאורך כל ההליך, בתמ"א 38/2 הדירות למעשה עוברות לבעלות היזם ובסיום הפרויקט הדיירים מקבלים דירה חדשה העוברת לבעלותם. בתמ"א 38/1 היזם רושם לזכותו הערת אזהרה על הרכוש המשותף בלבד, ואילו בתמ"א 38/2 היזם רושם לזכותו הערת אזהרה על כל דירה ודירה, ובמקביל עליו לתת לדיירים ערבות לפי שווי הדירה העתידית.
תמ"א 38 הסכמת דיירים נדרשת
בתמ"א 38/1 נדרשת הסכמת דיירים של 2/3 (66%) מבעלי הזכויות בבניין לביצוע הפרויקט. בתחילת גיבוש התכנית הרוב הדרוש עמד על 100% ובהמשך ירד ל 80% ומשם הגיע ל 66%.
בתמ"א 38/2 הרוב הנדרש הוא של 80% מבעלי הזכויות בבניין כאשר בתחילה עמד על 100%.
הירידה הנדרשת באחוז בעלי הזכויות בבניין היא דרך אחת להתמודד עם דייר סרבן, המקלה על השגת הרוב הדרוש כדי שפרויקט תמ"א 38 ייצא לדרך. עם זאת, אנו עדיין נוכחים לראות בצער כי פרויקטים רבים אינם יוצאים אל הפועל בשל דיירים סרבנים.